Покупка квартиры: как не остаться у разбитого корыта

Покупка квартиры: как не остаться у разбитого корыта

865
ПОДЕЛИТЬСЯ

На что нужно обратить внимание, покупая квартиру? Какие опасности существуют и как их обойти?

THELIFENEWS приводит мнение экспертов:

“5-10% проектов, которые сейчас запущены, испытывают серьезные финансовые проблемы, — такую статистику приводит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

— Зону риска легко опознать, выделив самые дешевые демпинговые предложения. Как правило, в проектных декларациях отсутствует опыт предыдущего строительства, были серьезные и неоднократные задержки в строительстве. Обязательно надо посмотреть на опыт работы застройщика по другим проектам – если с этими проектами есть проблемы, то, скорее всего, они повторятся. Хороший показатель – предыдущий кризис – как пережила его компания? Выполнила ли она свои обязательства перед дольщиками? Следует обращать внимание не на размер компании, а на опыт ее работы. Если уверенности в застройщике нет, то лучше не рисковать.”

Кроме того, на рынке жилья встречаются откровенно мошеннические схемы.

Рассказывает Сергей Вишняков, управляющий Прайм квалити: “Наиболее часто встречающееся в данный момент — это сбор авансов, которые доверчивые граждане дают неуполномоченным лицам или под «кривые» документы. В результате чего аванс (для Москвы это 30-50 тысяч рублей) бывает потерян.

Предоплату нужно вносить или собственнику или человеку, имеющему полномочия на это, например, подтвержденные доверенностью. Документы о внесении предоплаты должны быть именно об этом, а не «об оказании услуг», «организации просмотров», что часто предлагают подписать агентства недвижимости.”

Чем себя обезопасить при покупке квартиры?

Екатерина Бахматова, юрист МКА «Курганов и партнеры», выделила два ключевых аспекта успешной покупки:

— “Прежде чем совершать сделку и покупать новую квартиру, будь то квартира от застройщика или собственника, необходимо соблюсти несколько простых правил, которые помогут максимально обезопасить себя в будущем:

— Необходимо обладать какой-либо информацией о компании/собственнике, с которыми вы собираетесь заключать договор. Если это компания, то компания должна быть проверенная, надежная и обязательно иметь разрешение на строительство. Полезно было бы также изучить учредительные документы организации. Если квартира приобретается у собственника – физического лица, то необходимо проверить все правоустанавливающие документы, в частности свидетельство о праве собственности. Очень часто квартиры реализуются мошенниками, которым по факту квартира вовсе и не принадлежит. Особенно важно выяснить, не обременена ли квартира, не зарегистрированы ли на данной жилплощади посторонние, в особенности несовершеннолетние. Поэтому попросите собственника предоставить вам «свежую» выписку из домовой книги. Помните: покупаемая вами новая квартира должна быть «свободной» от третьих лиц, в ней не должен быть кто-либо зарегистрирован.

Кроме того, важно детально изучить условия самого договора. На практике очень часто встречаются ситуации, когда лицо подписывает договор невнимательно, не ознакомившись с его условиями, так сказать, бегло пробегает его содержание глазами. А потом, сталкиваясь с определенными проблемами, обнаруживает не совсем выгодные для себя положения договора. Чтобы понимать, насколько те или иные условия договора соответствуют закону, лучше, конечно, обратиться за разъяснениями к юристу ( адвокату), который поможет избежать неблагоприятных последствий.”

О юридической стороне вопроса рассказал и Андрей Лесин,
директор департамента сопровождения сделок федеральной риелторской компании «Этажи»:

“ Важно проверить и юридическую сторону вопроса, запросить соответствующие документы, — как минимум, свидетельство о госрегистрации и ИНН (идентификационный номер налогоплательщика). Полученные данные позволят найти подробную информацию о компании: находится ли она в процессе ликвидации, ведет ли судебные процессы и имеются ли у нее правонарушения. Также важно обратить внимание на ее опыт и на период активности на рынке недвижимости.

Только в случае выполнения всех условий, вы можете заключать договор, который опять-таки никак не будет ущемлять вас в правах. Не бойтесь просить адаптировать его под себя — ошибка в таких вопросах обойдется вам слишком дорого.”

“Чтобы снизить риски покупателя, необходимо убедится, что продавец обладает правом собственности на квартиру, и что нет его ограничений и обременений, — даёт совет Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век».

— Площадь квартиры, указанная в правоустанавливающем документе, должна соответствовать фактической площади квартиры. Обратите внимание, как долго продавец владеет квартирой. Если более трех лет (общий срок исковой давности), то риски ниже. Наконец, необходимо проверить, кто зарегистрирован в квартире. При наличии прав на нее несовершеннолетних для сделки потребуется согласие органа опеки и попечительства. Если квартира была приобретена в период брака, и у продавца нет брачного договора – то потребуется нотариально согласие супруга продавца на такую сделку. Можно снизить риски путем покупки квартиры за счет ипотечного кредита. Банк проверит ее перед сделкой и, если с квартирой что-то не так, то откажется от принятия ее в залог. Для подтверждения дееспособности продавца придется получить справку из органов опеки и попечительства о том, что он не признавался судом недееспособным или ограниченно дееспособным”.

“Приобретение квартиры – дело, которое лучше всего доверить профессионалу, — подытоживает Алексей Сидоров, директор по продажам Kalinka Group.

— Опытный брокер хорошо знает рынок и заострит внимание на тех характеристиках жилья, которые дают ему конкурентное преимущество перед другими, аналогичными по стоимости проектами.

Лучше всего обратиться в крупные риэлторские агентства, которые готовы предоставить весь спектр услуг, начиная от подбора жилья, заканчивая сопровождением сделки. Кроме того, они работают с проверенными застройщиками, а нередко и сами выступают консультантами строящихся проектов.”

С ним соглашается Демид Макейкин, исполнительный директор ФРК «Этажи-Иркутск»:

“Покупка новой квартиры вместе с радостным ощущением от реализации мечты влечет за собой огромное количество рисков связанных с правовой, налоговой, финансовой и даже просто человеческой стороной.

Все данные риски знает и сможет их нивелировать только опытный риэлтор. Простое перечисление, например, юридических рисков, включает более десятка позиций. Судебная практика постоянно пополняется все новыми случаями и если часть из них закончится для покупателя потерей нервов и времени, то некоторые могут еще и полностью лишиться денежных средств.

Поэтому при таком ключевом событии в жизни, как покупка новой квартиры, крайне желательно обратиться к профессионалам риэлторам. Поскольку всякое крупное агентство недвижимости имеет в своем штате юриста, ипотечного брокера, квалифицированных риэлторов с опытом работы, что позволяет избежать многих проблем еще до момента их появления, а с появившимся успешно справиться.”